Pengertian Hak Tanggungan

Undang-undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan selanjutnya disebut UUHT dalam Pasal 1 angka 1 menyatakan:

Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-undang No. 5 Tahun I960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.
Jadi, hak tanggungan merupakan hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan diutamakan kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain.

Utang yang dijamin pelunasannya (pembayarannya) dengan hak tanggungan dapat berupa utang yang sudah ada maupun yang belum ada, tetapi sudah diperjanjikan dengan jumlah tertentu atau jumlah yang pada saat eksekusi hak tanggungan dapat ditentukan berdasarkan perjanjian utang-piutang atau perjanjian lain yang menimbulkan hubungan utang-piutang yang bersangkutan (Pasal 3 ayat (1) UUHT). Jadi, utang yang dijamin pelunasan itu dapat berupa utang yang terjadi karena pembayaran yang dilakukan kreditur untuk kepentingan debitur dalam rangka pelaksanaan bank garansi, bunga atas pinjaman pokok dan ongkos-ongkos lain yang jumlahnya baru dapat ditentukan kemudian.

Hak tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, artinya hak tanggungan membebani setara untuk obyek hak tanggungan dan setiap bagian dari padanya. Telah dilunasinya sebagian dari utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek hak tanggungan dari beban hak tanggungan, melainkan tetap membebani seluruh obyek hak tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi (Pasal 2 ayat (1) UUHT).

Namun, apabila hak tanggungan dibebankan kepada beberapa hak atas tanah yang terdiri dari beberapa bagian yang masing-masing merupakan satu kesatuan yang berdiri sendiri dan dapat dinilai tersendiri, maka dapat diperjanjikan dalam akta pemberian hak tanggungan yang bersangkutan, bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang menjadi obyek jaminan. yang akan dibebaskan dari hak tanggungan tersebut, sehingga kemudian hak tanggungan itu hanya membebani sisa obyek hak tanggungan untuk menjamin pelunasan sisa utang yang belum dibayar (Pasal 2 ayat (2) UUHT).

Ketentuan di atas ini untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, antara lain untuk mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan kompleks perumahan yang semula menggunakan kredit pembangunan seluruh kompleks dan kemudian yang dijual kepada pemakai satu persatu, sedangkan untuk membayarkannya pemakai akhir ini juga menggunakan kredit dengan jaminan rumah yang bersangkutan. Pembeli rumah yang melunasi kreditnya di bank akan membebaskan tanah dan rumah yang dibelinya dari hak tanggungan.